background

Sıkça Sorulanlar

Binalarda Yönetici Bulunması Kanunen Zorunlumudur?

Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek kanunen zorunludur (KMK 34 / I ). Ancak ana taşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.

Apartman Yöneticisi Dışardan Olabilir Mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir. Yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi gereğince dışarıdan birinin yönetici olması mümkündür. Kat malikleri dışından seçilen yöneticinin dava ve icra takip işlemi yapabilmesi için kat malikleri tarafından kendisine bu konuda yetki verilmiş olması gerekir. Ayrıca dışardan seçilen yönetici kat malikleri toplantısında oylamaya katılamaz.

Kiracı Yönetici Olabilir Mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olmasına bir engel yoktur. Kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

Apartman Yönetimin Denetlenmesi

(KMK-41) Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.  Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.

Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Yönetim planı ortak bir sözleşme niteliğinde olduğundan bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planı her bir site için düzenlenmek zorundadır, tapudan alınabilir ya da yönetimden talep edilebilir. Yönetim planına uymak tüm kat malikleri için görevdir ve kanuni bir yükümlülüktür. Yönetim planına uymayanlar hakkında hukuki işlem yapmak da o nedenle mümkündür.

Yönetim Kurulu Nasıl Oluşturulur?

Kat malikleri ana taşınmazın yönetimini, kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye, yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna (Başkan, Başkan Yardımcısı, Muhasip Üye) verebilir. Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını aramışsa da,  bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret yoktur. Buna göre yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu'nca bütün kat maliklerinin şayi ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu atamanın bir yıl için yapılacağını, Kat Malikleri Kurulu'nun yıllık toplantısında bu işlemin yenileneceğini belirtmiştir (KMK 34/I ).

Kimler Yönetim Kurulu Üyesi Olabilir?

Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi mümkün olduğu gibi, dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KMK. 34/I). Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücüne sahip, reşit olan, bedensel engeli olmayan, ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetici seçiminde aranacak şartlardan farklı değildir.

Yönetici Seçilemez İse Ne Yapılır?

Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir. Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez

Yöneticiye Ücret Ödemek Zorunlumudur?

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise kanun gereği, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır. Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir

İşletme Projesi Nedir?

İşletme projesi Tesisin(Apartmanın) Gelecek yıl için gelir ve giderlerinin tahmin edildiği bir ön bütçe niteliğindedir.  İşletme Projesinde; Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: “Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları. Tüm giderlerden her kat malikine, düşecek tahmini miktar. Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı” gösterilir.

İşletme Projesi Nasıl Kesinlik Kazanır?

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilmeksizin o kat malikinin hukuki borcu oluşmaz. Kat maliki işletme projesini aldıktan 7 gün içinde itiraz etmez ise işletme projesini kabul etmiş sayılır ve yönetici hukuken borcu takip edebilir hale gelir. Bildirimden başlayarak 7 gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, icra ve iflas kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

×